INFOBAUSTEIN: BAURECHT

Baurecht

Ob Neubau, Umbau oder Umnutzung – wer auf einem landwirtschaftlichen Betrieb bauliche Vorhaben plant, sieht sich mit einer Vielzahl rechtlicher Anforderungen konfrontiert. In Bayern sind dabei nicht nur bundesrechtliche Vorgaben wie das Baugesetzbuch (BauGB), sondern auch landesspezifische Regelungen – insbesondere die Bayerische Bauordnung (BayBO) – zu beachten. Hinzu kommen örtliche Satzungen sowie gemeindliche Vorgaben, die den Gestaltungsspielraum zusätzlich beeinflussen können. Um Fehlplanungen und Verzögerungen zu vermeiden, empfiehlt sich eine frühzeitige Prüfung der bauplanungs- und bauordnungsrechtlichen Voraussetzungen sowie eine Abstimmung mit der zuständigen Bauaufsichtsbehörde.

Der folgende Überblick dient lediglich der kompakten Darstellung grundlegender rechtlicher Rahmenbedingungen, zentraler Begriffe und Zuständigkeiten rund ums landwirtschaftliche Bauen in Bayern.

Wichtige Begriffe des Baurechts

BAUEN AUF LANDWIRTSCHAFTLICHEN BETRIEBEN IN BAYERN

Baurechtliche Fragestellungen stellen sich im landwirtschaftlichen Bereich vor allem dann, wenn neue Betriebsgebäude entstehen, bestehende erweitert oder anders genutzt werden sollen. Ausschlaggebend ist dabei insbesondere der Standort: Innen- und Außenbereich unterliegen unterschiedlichen Regelungen.

Innenbereichsflächen befinden sich innerhalb eines zusammenhängend bebauten Ortsteils. Sie gelten als erschlossen und grundsätzlich bebaubar, wenn sich das Vorhaben in die Umgebung einfügt, die Erschließung gesichert ist und das Ortsbild nicht beeinträchtigt wird. Ein qualifizierter Bebauungsplan kann zusätzlich verbindlich regeln, was wo gebaut werden darf.

Außenbereichsflächen liegen außerhalb des bebauten Ortsteils – also meist in freier Landschaft, auf landwirtschaftlich genutzten Flächen oder im Wald. Hier gilt ein grundsätzliches Bauverbot. Ausnahmen bestehen für privilegierte Vorhaben, etwa Betriebsgebäude, die einem land- oder forstwirtschaftlichen Betrieb dienen, nur einen untergeordneten Teil der Betriebsfläche beanspruchen und keine öffentlichen Belange entgegenstehen.

Ein landwirtschaftlicher Betrieb im Sinne des BauGB liegt vor, wenn eine nachhaltige, ernsthafte und wirtschaftlich sinnvolle Tätigkeit ausgeübt wird – unabhängig von der Erwerbsform. Maßgeblich ist hier die GemBek als Orientierungshilfe für Behörden und Betriebe.

Darüber hinaus gibt es die Möglichkeit einer sogenannten mitgezogenen Privilegierung, etwa für Hofläden, Direktvermarktung oder Ferienwohnungen. Diese Vorhaben sind dann zulässig, wenn ein funktionaler Zusammenhang mit der Hofstelle besteht, sie dem landwirtschaftlichen Betrieb äußerlich untergeordnet sind und zur Existenzsicherung des Betriebs beitragen.

Auch die Nutzungsänderung bestehender Gebäude – etwa bei Aufgabe oder Umstrukturierung eines Betriebszweigs – ist unter bestimmten Voraussetzungen möglich: Insbesondere muss die äußere Gestalt des Gebäudes im Wesentlichen erhalten bleiben, es muss ein räumlich-funktionaler Zusammenhang zur Hofstelle bestehen und die Nutzung darf nicht länger als sieben Jahre zurückliegen.

Das Wichtigste in 5 Punkten zusammengefasst

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